Gentrificação é o conceito mais mal compreendido na América hoje. O investimento muito necessário e os recém-chegados não significam deslocamento. Vamos esclarecer as coisas.

O Urban Displacement Project, uma iniciativa de Cal Berkeley que visa compreender a natureza da gentrificação e deslocamento nas cidades americanas, define gentrificação como:

“Um processo de mudança de bairro que inclui uso de empresa para transportes de mudanças, econômica em um bairro historicamente desinvestido – por meio de investimento imobiliário e novos residentes de alta renda se mudando – bem como mudança demográfica – não só em termos de nível de renda, mas também em termos de mudanças no nível de educação ou composição racial dos residentes. ”

Em termos mais simples, esse processo pode ser dividido para significar pessoas de maior riqueza relativa movendo-se para uma área de menor riqueza relativa, e o investimento que acompanha essas mudanças. Essas pessoas geralmente são demograficamente diferentes da composição predominante do bairro para onde se mudam.

Se um locatário que ganha $ 30.000 por ano com um diploma universitário se muda para um apartamento em um bairro com baixo nível de escolaridade, onde a renda média é de $ 25.000, ele está, por definição, gentrificando a área. Mas isso não condiz com a narrativa popular de quem é um gentrifier. Evocações populares tomam aproximadamente a forma de um banqueiro ou consultor que ganha 6 dígitos, veste o uniforme do centro nos dias de semana e bebe “margs” nas manhãs de sábado com sua equipe de brunch. Ele e nosso locatário de $ 30.000 são tecnicamente gentrifiers.

Eu faço essa comparação não para derrubar presunçosamente a narrativa popular de como é a gentrificação, mas para mostrar que grupos de renda mais alta se mudando para bairros de renda mais baixa não são inerentemente um problema. Os residentes de renda mais alta investem e atraem investimentos para os bairros em que vivem. Se eles se mudarem para bairros historicamente desinvestidos, esses lugares verão benefícios significativos, que devem ser atribuídos aos residentes existentes, incluindo, mas não se limitando a:

Melhoria dos serviços do dia a dia (trânsito, saúde e centros comunitários)
Mercearias se transformando em desertos alimentícios
Plantio de espaços verdes e desenvolvimento de parques (ar mais limpo)
Nova infraestrutura e reparos em estradas, calçadas e instalações mais antigas
Escolas e ofertas educacionais aprimoradas
Bairros mais seguros
Acesso a recursos e capital

Basicamente, quando os bairros marginalizados são investidos, eles ganham mais dos benefícios que os bairros mais ricos já desfrutam. A pesquisa provou que os residentes de baixa renda que se mudam para comunidades de renda alta / mista obtêm ganhos significativos em oportunidades econômicas. A mesma lógica se aplica aos residentes de lugares que melhoram internamente sua condição econômica por meio de investimentos.

Uma mudança demográfica significativa também não acerta totalmente como algo ruim. Não há uma quantidade fixa de quantas pessoas podem morar em um bairro, nem uma condição qualitativa sobre quem deve morar lá. Ao contrário de um SUV projetado para 5 pessoas, onde talvez 7 possam caber se houver voltas e esmagamento, nossos lugares podem suportar mais do que uma quantidade fixa de pessoas. Os edifícios podem se agrupar mais próximos, subir, expandir ou escavar. Não há razão para que mais pessoas se mudando para um bairro devam, por conta própria, ser algo a se opor. Há espaço suficiente para todos compartilharem.

Na verdade, a mistura de grupos antes díspares é uma coisa boa. Somos mais fortes quando nossos lugares são integrados em linhas de classe e raça. O inverso, a segregação, levou ao desinvestimento, ao empobrecimento e a uma restrição geracional da mobilidade ascendente para os grupos mais marginalizados. Quando as pessoas de renda mais baixa e mais alta (e níveis de escolaridade mais baixos e mais altos) se misturam, os resultados melhoram para os mais pobres e menos instruídos.

Tão importante quanto a melhoria econômica nas mudanças demográficas é mitigar os terrores menos quantificáveis ​​de viver em uma sociedade que se diferencia com base na raça, religião ou classe. Colocar pessoas em áreas restritas por composição demográfica provou ter consequências desastrosas repetidas vezes ao longo da história.

Não podemos homogeneizar demograficamente em nome de algum teste de pureza de gentrificação.

Empiricamente, isso é tão tolo quanto amoral. Os bairros evoluíram ao longo da história, agnósticos em relação a quem eram seus residentes. Quando meu avô foi criado no pré-guerra judeu Williamsburg, a área era apenas um retiro um pouco menos densamente compactado das favelas do Lower East Side. Ele evoluiu para um bairro predominantemente hispânico, antes de se transformar na área que é hoje.

Nenhum desses grupos é melhor ou pior do que o outro, mas não acho que ninguém de boa fé esteja pedindo o retorno dos cortiços de Jacob Riis nem de um bairro no meio da guerra contra as drogas em nome da pureza demográfica. Pessoas de fora devem fazer melhor do que romantizar perversamente bairros estratificados, dizendo a seus residentes como eles precisam ser e quem precisa morar lá. A autonomia interna é crítica.

Maior investimento, melhores oportunidades econômicas e diversidade demográfica são coisas boas. Não deveríamos encorajar seu desenvolvimento onde eles estão borbulhando? Essa análise, embora verdadeira, é tão redutiva quanto incompleta. Qualquer conversa sobre gentrificação deve ser colocada dentro de seu contexto histórico: a maioria das áreas de gentrificação nas cidades americanas é o lar de grupos de baixa renda e marginalizados, que permaneceram (ou foram presos) em seus bairros por meio de processos como linha vermelha e racismo institucionalizado.

Começando no início do século 20 e ganhando força no período pós-guerra, o vôo branco e as espadas gêmeas da renovação urbana e do desenvolvimento de rodovias evisceraram áreas inteiras de cidades. Terrenos, edifícios abandonados e o crime tornaram-se cartões de visita para essas áreas – o resultado natural da privação de oportunidades, do rompimento dos laços comunitários e do desligamento de uma sociedade mais ampla. Por décadas, grupos marginalizados viveram além do olhar de seus governos municipais. Deixados à própria sorte para lidar com as externalidades das ações que lhes são impostas, sem voz ou capital para revidar, bairros degradados a um ciclo vicioso.

Na virada do século 21, áreas próximas a empregos e outras amenidades urbanas tornaram-se desejáveis ​​para grupos mais ricos. A melhoria gradual do nível estrutural da vizinhança foi apoiada por investimentos externos: o início da gentrificação moderna. Essas áreas tornaram-se mais seguras, abrigaram mais amenidades, abrigaram mais pessoas do que nas décadas anteriores e ofereceram oportunidades de emprego nos setores de varejo e comercial. À medida que os ganhos aumentavam, os ciclos viciosos de desinvestimento e decadência se transformavam em ciclos virtuosos de investimento e melhoria da qualidade de vida da vizinhança.

À medida que as pressões de desenvolvimento aumentam e os terrenos se tornam mais caros, no entanto, os membros existentes de novos lugares desejáveis ​​se vêem isolados pelo crescimento que ocorre ao seu redor. Se eles alugam suas casas, os proprietários podem optar por não renovar seus aluguéis, posteriormente renovar as unidades e aumentar os preços para que se tornem proibitivamente caros para os residentes do bairro.

Mesmo os proprietários de imóveis se vêem incapazes de permanecer no local, pois o aumento das avaliações dos preços mais altos dos terrenos se traduz em impostos sobre a propriedade excessivamente onerosos. Em ambos os casos, os moradores existentes não conseguem aproveitar as melhorias em seus bairros. Esta é uma injustiça distorcida e profunda: lutar pelas piores décadas de um lugar apenas para ser forçado a sair quando as condições finalmente melhorarem. Por meio da opressão institucionalizada no século 20 e da má gestão municipal no século 21, grupos marginalizados têm sido constantemente privados de maiores oportunidades e bairros com alta qualidade de vida.

É importante fazer uma pausa aqui por um momento: gentrificação e deslocamento, por definição, são dois processos distintos. Deslocamento ocorre quando as pessoas são forçadas a sair de um bairro devido à impossibilidade de comprar moradia. A gentrificação não força intrinsecamente as pessoas a sair. Esta não é apenas uma questão de semântica, mas uma distinção de preocupação crítica para comunidades subinvestidas e gentrificadoras. Quando esses dois processos se confundem, surge a noção de que qualquer investimento ou mudança de bairro é uma coisa ruim. A (il) lógica segue que os vizinhos não devem ser investidos, ou os edifícios não devem ser atualizados, porque isso atrairá capital externo, o que tornará a vida mais cara e criará mais deslocamento. Para pedir emprestado a Matthew Yglesias:

“Simplesmente não podemos aceitar‘ garantir que o bairro seja uma merda ’como nossa estratégia de habitação a preços acessíveis.”

Para quem já morou em uma área sem mercearia ou ponto de transporte público em qualquer lugar perto de sua casa ou apartamento com condições de vida inabitáveis, ou teve que se preocupar com sua segurança pessoal caminhando à noite por causa de espaços mortos sem luz ou ação melhorias nesses aspectos da vida seriam mais do que bem-vindas.

A ideia de que qualquer novo empreendimento em um bairro de baixa renda (que é a representação física mais óbvia da gentrificação) aumenta os aluguéis e causa deslocamento, empiricamente, não é correta. Três artigos de pesquisa recentes e frequentemente citados provam este ponto:

Artigo de Xiaodi Li de 2019 sobre novos desenvolvimentos na cidade de Nova York:

“Eu descobri que para cada 10% de aumento no estoque habitacional dentro de um buffer de 500 pés, os aluguéis residenciais diminuem em 1%. A redução do aluguel é causada pela conclusão de novos arranha-céus em vez de sua aprovação … Por fim, o impacto negativo parece ser impulsionado por efeitos de oferta em vez de efeitos de amenidade, como mudanças nas características físicas do bairro, vistas bloqueadas ou sombras. Novas unidades habitacionais aliviam a demanda crescente por unidades habitacionais existentes e moderam o rápido crescimento dos aluguéis residenciais.

Brian J. Asquith, Evan Mast e Davin Reed’s 2019 analisam os efeitos locais de novas moradias em áreas de baixa renda em Atlanta, Austin, Chicago, Denver, Los Angeles, Nova York, Filadélfia, Portland, San Francisco, Seattle e Washington DC:

“Quando esses novos edifícios são concluídos, eles reduzem os aumentos de aluguel e as mudanças demográficas nas proximidades. A média dos novos edifícios reduz os aluguéis próximos em 5 a 7 por cento em relação à tendência, traduzindo-se em uma economia de US $ 100 a US $ 159 por mês. ”
E há apenas dois meses, Kate Pennington publicou um olhar sobre San Francisco, uma cidade que notoriamente tem lutado para construir novas moradias:

“Acho que os aluguéis caem 2% para parcelas dentro de 100m de construção nova. O risco dos locatários de serem deslocados para um bairro de baixa renda cai em 17%. ”

Perpetuar o mito de que um novo empreendimento é inerentemente uma coisa ruim realizada por empreendedores gananciosos é errado e prejudicial para as próprias pessoas cujos bairros historicamente sofreram. Todas as pessoas, independentemente de classe, raça, religião ou credo merecem um lugar decente para morar, onde possam se sentir confortáveis. Quer seja a água que você bebe, a segurança de suas ruas ou o lugar onde você descansa a cabeça, ninguém deveria precisa se preocupar com coisas nas quais os bairros mais ricos nunca passam um minuto pensando. Quando há oposição a novos investimentos, esses problemas permanecem sem solução.

Agora que sabemos com certo grau de confiança que o investimento em si não prejudica os moradores de um bairro, como lidamos com o verdadeiro inimigo, o deslocamento? A pesquisa nos diz para construir.

Quando as pessoas mais ricas querem se mudar para um bairro sem um excedente de moradia para acomodá-las, o resultado é inevitável. De Acquith, Mast e Reed:

“Se as famílias de alta renda gostam de um determinado bairro, impedir a construção de novas moradias nesses bairros não impede que se mudem para aquele bairro. Em vez disso, isso simplesmente os leva a ultrapassar o lance das famílias de baixa renda por qualquer moradia que já esteja disponível naquele bairro. ”

A única maneira de acomodar residentes mais ricos e permitir que os residentes existentes permaneçam no local é construir o suficiente para ambos. Para os recém-chegados, isso pode ser feito aumentando o zoneamento de parcelas subutilizadas para permitir o tipo de desenvolvimento denso, cheio de amenidades e contemporâneo que os grupos de alta renda procuram. Isso só é possível quando removemos a estrutura que perpetua os sistemas de cotas e permite soma zero, o vencedor leva todos os bairros: códigos de zoneamento. Se uma área for suprimida artificialmente de novas moradias por meio de regulamentos como códigos de zoneamento para uma e duas famílias, apenas os mais ricos poderão morar no bairro.

Para os residentes existentes, moradias populares podem ser criadas por incorporadores privados por meio de programas LIHTC (crédito tributário para moradias de baixa renda), ou mantidas e reformadas por autoridades locais que compram edifícios e os transferem permanentemente para grupos de baixa renda. Em um mundo ideal, cidades, estados e o governo federal criariam moradias públicas de alta qualidade para satisfazer as necessidades daqueles cujas rendas não são financeiramente sustentáveis ​​pelo mercado privado.

O problema é que não construímos habitações públicas de forma significativa desde Nixon e parecemos ter uma aversão a fornecer casas com status habitável para os grupos de renda mais baixa. A emenda Faircloth é um testemunho dessa antipatia: se uma autoridade habitacional recebe dólares federais, não é permitida a criação de novas moradias líquidas, apenas manter o fornecimento existente.

Você leu isso corretamente. Sem novas moradias. Como podemos parar o deslocamento se as cidades não podem construir mais lugares para viver para uma população crescente e cada vez mais urbanizada? É enlouquecedor, mas indicativo do estado de coisas na América hoje. Mesmo se abrirmos o caminho para novas moradias públicas (o que devemos), teríamos que remover as camadas de lamaçal burocrática que funcionam para impedir que qualquer coisa seja construída no prazo de que necessita.

As pessoas em áreas de gentrificação justificadamente serão cautelosas, senão totalmente hostis, à ideia de abrir os braços para investimentos externos. Historicamente, o setor privado deslocou residentes retirando do mercado suprimentos mais acessíveis e erguendo prédios de apartamentos caros e gigantescos em seu lugar com empresas de varejo que nem remotamente tentam atender aos residentes existentes.

O investimento do setor público derrubou bairros em favor de estacionamentos e lotes vagos ou deixou de manter condições que poderiam até mesmo se assemelhar aos padrões habitáveis. Neste contexto, é imperativo trabalhar junto com as comunidades para criar soluções que permitam o investimento e incluam os membros da comunidade como parte de seu avanço. Aqueles clamados gentrificação (que muitas vezes nem vivem no bairro em questão) que se recusam a trabalhar para construir ou melhorar qualquer coisa são apenas obstáculos para resolver os terríveis desafios que enfrentamos em toda a cidade e país.

Podemos construir na escala e velocidade que precisamos desesperadamente de uma forma atenciosa. Consideração significa participação da comunidade, não grupos que se opõem a qualquer novo desenvolvimento que corrompa o processo de revisão pública e incline os outros para sua visão estética, enquanto os seres humanos passam noites em condições horríveis. Considerar significa construir belo e incutir um senso de decência em um lugar do qual as pessoas possam se orgulhar.

Não devemos construir moradias que se superem apenas para as classes mais baixas em blocos habitacionais soviéticos americanizados em nome da construção indiscriminada o mais rápido e barato possível. Isso é míope, repete os erros do passado e apenas expõe os problemas para que outra geração os resolva.

Devemos encorajar o investimento e a melhoria das comunidades marginalizadas. Devemos acolher novas amenidades e empregos em locais desinvestidos. E devemos trabalhar para integrar demograficamente para criar melhores resultados para todos. Podemos fazer tudo isso sem deslocamento, mas apenas se tivermos uma compreensão honesta da natureza dos problemas que enfrentamos hoje.

É hora de mudar a conversa sobre gentrificação. Quanto mais se perpetuarem os mitos populares de que o investimento é pouco mais do que saquear o capital externo e que os novos residentes são ruins, mais tempo os grupos marginalizados terão de lutar. Vamos trabalhar junto com essas comunidades para trazer mudanças significativas que elas possam ajudar a moldar e desfrutar nos próximos anos.

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